Eldre bad i tilstandsrapporten: Alder og dokumentasjon teller mer etter NS 3600:2025

Hva har skjedd?

Fagnettstedet Tryggere bolighandel publiserte 22. oktober 2026 en gjennomgang av hvordan NS 3600:2025 endrer vurderingen av våtrom i tilstandsrapporter. De har sammenlignet den nye standarden med 2018-utgaven. Hovedpoenget er at badets alder og dokumentasjonen rundt det kan få større betydning for tilstandsgraden enn før.

Ifølge Standard Norge har det fra 1. juli 2026 bare vært NS 3600:2025 som kan brukes ved tilstandsanalyse etter forskriften til avhendingslova. Nye tilstandsrapporter for boligsalg lages derfor etter de nye kriteriene.

Dette er nytt for badet

• Dagens krav som referanse: Ifølge gjennomgangen skal enkelte forhold nå vurderes mot dagens krav, selv om badet er bygget etter eldre regler. Et eksempel er fall til sluk, som skal undersøkes mot byggteknisk forskrift slik den gjelder på befaringstidspunktet.
• Alder alene kan gi TG 3: Tryggere bolighandel skriver at vanntette sjikt lagt før 2000 skal gis TG 3, selv om det ikke er påvist skader.
• Noen symptomer gir lavere grad: Samtidig gir enkelte symptomer lavere tilstandsgrad enn tidligere, ifølge samme kilde.

For mange selgere vil det si at et bad som har fungert fint i 30 år, kan få dårligste karakter i rapporten. Det er ikke nødvendigvis en dom over badet i dag, men et signal om at membranen er gammel og at risikoen øker.

Hvorfor dokumentasjon blir viktigere

Når alder og dokumentasjon teller mer, blir det viktig å kunne vise når badet ble bygget eller pusset opp, og hvordan. Mangler papirene, har den bygningssakkyndige mindre å gå på. Det kan gi en strengere vurdering enn badet fortjener, eller en mildere enn kjøperen burde fått. Begge deler kan gi tvist i etterkant.

Slik dokumenterer du badet

• Ta vare på faktura, samsvarserklæring og eventuell våtromsdokumentasjon fra håndverkeren.
• Ta bilder av membran, sluk og rørgjennomføringer mens badet bygges, før flisene kommer på.
• Noter årstall og hva som ble gjort ved hver oppussing eller reparasjon.
• Mål fukt over tid i og rundt badet, ikke bare rett før salget.
• Gi takstmannen tilgang til dokumentasjonen før befaringen.

Det er den bygningssakkyndige som setter tilstandsgraden, og god dokumentasjon endrer ikke alderen på en membran. Men den gir et mer presist bilde av hva som er gjort, og kan gjøre det lettere for kjøper og selger å forstå hva rapporten faktisk sier.

Kunnskap om badet sparer både penger og materialer

Et bad som lekker i det skjulte, kan gi store følgeskader i bjelkelag og vegger. Fuktmålinger over tid kan vise om noe er i ferd med å skje, og gi grunnlag for å planlegge rehabilitering før skaden sprer seg. TEK-Zence-sensorer måler blant annet fukt og temperatur, og i appen kan du føre vedlikeholdslogg i vedlikeholdsplanen. Appen finner du på App Store eller Google Play. Skal du selge eller forvalter du flere boliger, kan du be om tilbud.

Se også saken vår om generelle forbehold i tilstandsrapporten.

Dette er en faglig oppsummering, ikke juridisk rådgivning. I konkrete saker bør du kontakte advokat eller bygningssakkyndig.

Fakta

• NS 3600:2025 er eneste gjeldende utgave for tilstandsanalyse ved boligsalg fra 1. juli 2026 (Standard Norge).
• Vanntette sjikt lagt før 2000 skal gis TG 3 selv uten påviste skader, ifølge Tryggere bolighandel.
• Kilde: Tryggere bolighandel, «Ny NS3600:2025 endrer vurderingen av våtrom» (22.10.2026).