Høyesterett: Generelle forbehold i tilstandsrapporten holder ikke – dette betyr det for deg som selger
I dommen HR-2025-1749-A fra 11. september 2025 slo Høyesterett fast at generelle risikoopplysninger ikke er nok til at kjøper mister retten til å klage på en mangel. Opplysningene må være konkrete. For selgere betyr det at presis dokumentasjon av boligens faktiske tilstand veier tyngre enn standardfraser.
- HR-2025-1749-A er Høyesteretts første dom om avhendingslova § 3-10 etter lovendringen i 2022.
- Generelle formuleringer som «skjulte skader kan ikke utelukkes» overfører ikke risikoen til kjøper.
- Konkrete opplysninger om faktiske funn kan derimot gjøre det.
- Dokumentasjon over tid gjør det lettere å gi konkrete opplysninger.
Hva har skjedd?
Høyesterett avsa 11. september 2025 dommen HR-2025-1749-A. Det er den første dommen der Høyesterett tolker avhendingslova § 3-10 etter lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022. Saken gjaldt blant annet opplysninger om «tidligere besøk av mus av og til». Høyesterett fant at opplysningene ikke var klare nok til at kjøperne mistet retten til å påberope seg mangler.
Fagnettstedet Tryggere bolighandel har gått gjennom dommen og senere avgjørelser i tingrettene. Der går det fram at flere vanlige formuleringer i tilstandsrapporter ikke holder for å overføre risiko til kjøper, for eksempel «skjulte skader kan ikke utelukkes», «risiko i konstruksjonen» og «konstruksjonen trenger jevnlig ettersyn».
Hva betyr dette for deg?
For deg som selger
Siden 2022 har selger som utgangspunkt båret risikoen for skjulte feil og mangler. Etter dommen er det enda tydeligere at det som teller, er konkrete og forståelige opplysninger om faktiske funn, for eksempel påvist fukt med sted og omfang, og ikke generelle forbehold.
For takstmenn og meglere
Presise beskrivelser av årsak og konsekvens blir viktigere. Måledata med tid og sted kan gjøre det lettere å beskrive tilstanden konkret. Det er den bygningssakkyndige som vurderer hva som skal stå i rapporten.
Slik dokumenterer du boligen
- Samle kvitteringer, samsvarserklæringer og bilder fra oppussing og reparasjoner.
- Før en vedlikeholdslogg med dato for hva som er sjekket og utbedret.
- Mål fukt i våtrom, kjeller og andre utsatte steder over tid, ikke bare rett før salget.
- Gi takstmannen tilgang til dokumentasjonen før befaringen.
I TEK-Zence-appen kan du føre vedlikeholdslogg i vedlikeholdsplanen. Sensorer som Chap Two gir fuktdata med historikk. Skal du selge, kan du be om tilbud.
Dette er en faglig oppsummering, ikke juridisk rådgivning. I konkrete saker bør du kontakte advokat eller bygningssakkyndig.
Fakta
- Dom: HR-2025-1749-A, avsagt 11.09.2025.
- Lovendring: avhendingslova, i kraft 01.01.2022.
- Kilde: Tryggere bolighandel, «Risikoopplysninger i tilstandsrapporter: Rettstilstanden etter ny Høyesterettsdom» (25.03.2026).
TEK-Zence har skrevet saken med egne ord og egen vinkling. Les originalkilden for hele saken.
Spørsmål og svar
Hva sa Høyesterett i HR-2025-1749-A?
At generelle risikoopplysninger ikke er nok til at kjøper mister retten til å klage på en mangel etter avhendingslova § 3-10. Opplysningene må være konkrete og tydelige.
Holder «skjulte skader kan ikke utelukkes» i tilstandsrapporten?
Ifølge gjennomgangen hos Tryggere bolighandel har flere domstoler etter dommen kommet til at slike generelle formuleringer ikke overfører risikoen til kjøper.
Hjelper det å ha målt fukt over tid før salg?
Måledata kan gi et konkret og dokumentert bilde av tilstanden, som selger og takstmann kan bruke. Hvordan det vektlegges, avgjør den bygningssakkyndige, og i en tvist nemnda eller retten.