«Ingen umiddelbar kostnad»: Lys TG 2 på drenering holdt ikke i FinKN 2026-1133
Når fuktfunn og gammel drenering får lys TG 2 og «ingen umiddelbar kostnad», kan det dempe risikoen så mye at kjøper likevel får medhold. Det skjedde i FinKN 2026-1133, der kjøper fikk 590 000 kroner i prisavslag.
- FinKN 2026-1133 (14.10.2026): Kjøper fikk prisavslag på 590 000 kroner etter fuktskader i underetasjen.
- Drenering og rom under terreng hadde fått lys TG 2 med «ingen umiddelbar kostnad».
- Nemnda mente risikoen ble dempet så mye at skadene ikke var påregnelige for kjøperen.
- Fullstendig skadehistorikk og fuktmålinger over tid gjør risikobildet tydeligere.
Hva skjedde i saken?
Finansklagenemnda Eierskifte (FinKN) avgjorde 14. oktober 2026 sak FinKN 2026-1133. Den gjaldt en enebolig på Østlandet fra 1987, solgt for 12,7 millioner kroner i februar 2024. I tilstandsrapporten hadde blant annet drenering, rom under terreng, grunnmur og nedløp fått «lys» TG 2. Rapporten nevnte avvik, høyt fuktnivå ved hulltaking og at dreneringen hadde passert mer enn halvparten av forventet levetid. Men for hvert punkt sto det «ingen umiddelbar kostnad».
Under oppussing vinteren 2025, mindre enn ett år etter overtakelsen, fant kjøperen omfattende fukt og tilløp til råte i gulvet i underetasjen. En ny takstmann pekte på svikt i dreneringen, kombinert med manglende overgangslister og takvann som ikke ble ført bort fra huset. Selgers forsikringsselskap avslo kravet og viste blant annet til at avvikene ved dreneringen var opplyst. Nemnda kom til et annet resultat.
Hvorfor fikk kjøperen medhold?
Ifølge avgjørelsen ble risikoen dempet av måten den ble formidlet på. Bygningsdelene fikk lys TG 2, som i rapporten var forklart som avvik som ikke krever tiltak. Det sto at det ikke var noen umiddelbar kostnad, og funnene ble fulgt av beroligende presiseringer, som at det ikke var påvist fuktskader og at konstruksjonen hadde fungert siden byggeåret. Nemnda mente da at det ikke var påregnelig for en ufagkyndig kjøper at dreneringen allerede hadde sviktet, og at de store innvendige skadene gikk utover det kjøperen måtte regne med.
Nemnda la også vekt på at selgerens opplysninger om tidligere fukt i underetasjen var noe mangelfulle. Det var opplyst om en vannskade i 2017, men ikke tydelig at det ble funnet fukt og gjort nye arbeider, også på dreneringen, i årene etter. Takstmannen hadde anført at han ikke kan påvirke fargen på tilstandsgradene. Nemnda svarte at kjøperen må kunne stole på at opplysningene i rapporten er kvalitetssikret av takstmannen. Kjøperen fikk et prisavslag på 590 000 kroner etter fradrag for egenandel. Nemnda skrev selv at saken bød på tvil.
Hva betyr dette for deg som selger?
Saken står i kontrast til avgjørelser der selgersiden har fått medhold fordi risikoen var tydelig beskrevet. Les også vår tidligere sak om TG 2 og fukt i kjeller. Nemnda sammenlignet selv med FinKN 2026-327, om en 39 år gammel drenering, der selgersiden fikk medhold. Der var risikoopplysningene tydeligere og utbedringskostnadene betydelig lavere. Lærdommen er at det ikke er nok at et avvik er nevnt. Det må komme klart fram hva det kan bety.
- Fortell hele historikken: Gi alle opplysninger om tidligere vannskader, hvem som utbedret dem, og eventuelle etterkontroller.
- Ta vare på rapportene: Skaderapporter, fakturaer og bilder fra utbedringen er viktig dokumentasjon ved et senere salg.
- Mål over tid: Fuktmålinger i kjeller og underetasje over tid viser utviklingen, ikke bare tilstanden én dag.
- Les rapporten kritisk: Står det «ingen umiddelbar kostnad» ved et fuktfunn, kan det være lurt å be takstmannen utdype.
Data som viser utviklingen
Takstmannen i saken skrev at fuktnivået ga grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig. Nettopp det er vanskelig å gjøre med en befaring. TEK-Zence-sensorer måler blant annet fukt og temperatur over tid, og i appen kan du føre logg i vedlikeholdsplanen. Appen finner du på App Store eller Google Play. Skal du selge, eller forvalter du flere boliger, kan du be om tilbud.
Dette er en faglig oppsummering, ikke juridisk rådgivning. Nemndas avgjørelser er ikke bindende som en dom, og hver sak vurderes konkret. I en tvist bør du få juridisk råd.
Fakta
- Avgjort 14.10.2026, kjøper fikk delvis medhold og prisavslag på 590 000 kroner.
- Enebolig fra 1987, drenering og rom under terreng med lys TG 2 og «ingen umiddelbar kostnad».
- Kilde: Finansklagenemnda Eierskifte, FinKN 2026-1133.
TEK-Zence har skrevet saken med egne ord og egen vinkling. Les originalkilden for hele saken.
Spørsmål og svar
Hva er lys TG 2 i en tilstandsrapport?
I rapporten i denne saken var lys TG 2 forklart som avvik som ikke krever tiltak, mens mørk TG 2 var avvik som kan kreve tiltak. Lys og mørk TG 2 er ikke egne grader i NS 3600, men en fargemarkering i rapportsystemet.
Kan kjøper få medhold selv om avviket står i tilstandsrapporten?
Ja, i FinKN 2026-1133 fikk kjøperen delvis medhold fordi risikoen ble formidlet som liten, med lys TG 2 og ingen umiddelbar kostnad. Nemnda mente skadene gikk utover det kjøperen måtte regne med. Hver sak vurderes konkret.
Hva bør selger opplyse om tidligere vannskader?
Hele historikken, også hvem som utbedret skaden, om det ble gjort etterkontroller og hva som ble funnet. I denne saken la nemnda vekt på at selgerens opplysninger om tidligere fukt var noe mangelfulle.
Hvordan kan fuktmålinger hjelpe ved boligsalg?
Målinger over tid viser om fuktnivået er stabilt eller øker. Det gir et bedre grunnlag enn én måling på befaringsdagen, og kan dokumentere tilstanden for både selger og kjøper.